下调存量房贷利率要来了 为那些率先实行的银行点赞，这

摘要

大家期盼已久的降低存量房贷利率即将落地，为那些率先实行的银行点赞，这是善政。

2023年以来，存量与新增房贷利差大，居民收入就业形势不容乐观，居民提前还贷现象大幅增加，调降存量房贷利率呼声高涨。

由于利率持续下行，几年前的存量房贷利率和当前的利率差距在20%以上。

7月14日，央行表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

8月4日，国家发改委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月21日，全国银行间同业拆借中心公布LPR报价：1年期降10bp，5年期利率维持不变。降短期不降长期LPR利率，缓解银行息差压力，打开存量房贷利率调降的空间。

近期多家银行表态将调整存量房地产利率。交通银行召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会，将存量房贷利率调整纳入工作日程。招商银行和中信银行也公开表示，针对存量房贷利率下调已制定预案，兼顾银行业务发展、“因城施策”和公平性等多方面因素。此外，农业银行、建设银行和华夏银行等纷纷做出最新表态，密切关注监管指导和市场动向，推进后续相关工作的开展。

下调存量房贷利率必要性上升，有助于帮助居民减轻还贷压力，度过暂时的困难，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，同时有助于银行留存优质客户。

存量房贷利率如何降？1）直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。存量利率调整幅度、是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。2）根据2008年经验，从政策提出到银行落地仍需一段时间。3）个人房贷占比小、净息差较大的银行受影响小，更可能先试先行。

建议加快出台方案及细则，调降存量房贷利率。同时，对调降存量房贷利率的银行给予政策激励，如定向降准、结构性货币政策工具补贴等。

要下雨了，货币政策、房地产政策、资本市场政策全面转向友好，未来将逐步加码，提振市场信心，是该全力拼经济了。

正文

一、存量与新增房贷利差大、收入就业形势严峻，居民提前还贷现象增加

1、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般不变。

一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2023年8月，LPR从4.85%降低65个基点至4.20%。另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差。

2、国内外宏观环境复杂多变，经济复苏放缓、动能减弱，居民就业收入预期不稳，倾向降低负债、减少利息支出。受美联储加息、俄乌冲突等影响，中国经济增速放缓，二季度两年平均增速仅3.3%，居民对未来就业、收入预期存在不确定性。

根据央行城镇储户问卷调查，2023年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.0、1.4个百分点。就业预期指数较一季度下降3.6个百分点，43.7%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。

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